Nach den Lockdowns: Wie sich der Büromarkt weiterentwickelt

Werden Büroräume frei, weil die Arbeitnehmer im Homeoffice bleiben, oder kehrt sich der Trend wieder um?

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Werden Büroräume frei, weil die Arbeitnehmer im Homeoffice bleiben, oder kehrt sich der Trend wieder um? Welche Entwicklung ist für den Büroimmobilienmarkt in den nächsten Jahren wahrscheinlich?...

Ginge es nach den Arbeitnehmern in Deutschland, würde der in der Pandemie populär gewordene Homeoffice-Trend wohl noch lange Zeit anhalten. Mehr als 70 Prozent der Beschäftigten in Deutschland gaben jedenfalls in einer YouGov-Umfrage an, auch künftig lieber von Zuhause aus arbeiten zu wollen als in einem Büro. Sich den Weg zur Arbeit sparen zu können, ist für sie das wichtigste Argument. 

Die Arbeitgeber stehen dem Homeoffice-Trend allerdings deutlich skeptischer gegenüber. Zwar haben Großunternehmen wie Siemens und Allianz angekündigt, ihre Angestellten in Zukunft flexibler arbeiten lassen zu wollen: Laut einer Umfrage des Münchener Ifo-Instituts ist jedoch die Mehrheit der Unternehmen nicht davon überzeugt, dass die Produktivität ihrer Mitarbeiter im Homeoffice gleich bleibt. 

Für die Zukunft des Büroimmobilienmarkts sind diese unterschiedlichen Auffassungen mitentscheidend. Werden Büroräume frei, weil die Arbeitnehmer im Homeoffice bleiben, oder kehrt sich der Trend wieder um? Welche Entwicklung ist für den Büroimmobilienmarkt in den nächsten Jahren wahrscheinlich? 

Vorjahresergebnis um knapp 16% übertroffen

Eine im Oktober erschienene Analyse der Immobilienberatungsfirma BNP Paribas Real Estate gibt Aufschluss. Sie zeigt, dass sich der Büromarkt Berlins bereits von der Krise erholt. Der Analyse zufolge wurden in den ersten drei Jahresquartalen an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München zusammengenommen rund 2,25 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das pandemiebedingt schwache Vorjahresergebnis um knapp 16 % übertroffen. 

“Die zunehmende Dynamik der Nachfrage zeigt sich insbesondere, wenn man nur das dritte Quartal betrachtet. Mit 891.000 m² wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um 38 %, sondern auch der zehnjährige Durchschnitt um 4 % überboten”, erläutert Paribas-CEO Marcus Zorn. An die Spitze gesetzt hat sich erneut Berlin mit 520.000 m² (+8 %), womit sich die Hauptstadt nahezu auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts bewegt.

Dabei hatte die Krise zunächst auch in Berlin und Brandenburg zu einem deutlichen Rückgang der Neuvermietungen von Büroimmobilien geführt: rund 30 Prozent weniger Büros wurden 2020 vermietet. Ein zunächst von vielen befürchteter Preisverfall blieb dabei aus. 

Die weit überwiegende Mehrheit der Firmen hält an ihren gemieteten Räumen fest

Die Analysten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) sind überzeugt, dass der Berliner Büroflächenmarkt in den kommenden Jahren trotz der Effekte der Corona-Pandemie weiter wächst. Für eine Studie der IW wurden 1.200 Unternehmen befragt. Zwei Drittel der befragten Firmen gaben an vorzuhaben, ihren Beschäftigten nach der Coronakrise nicht mehr Homeoffice als vor der Krise zu ermöglichen. Für sie, so Studienautor Oliver Stettes, sei die Homeoffice-Lösung nur eine Maßnahme auf Zeit. 

Die Folge davon: Die weit überwiegende Mehrheit der Firmen hält an ihren gemieteten Räumen fest, auch wenn sie schon seit eineinhalb Jahren nur noch von Bruchteilen der Belegschaften besetzt sind. Das hilft zu erklären, warum sich die Büromärkte in Deutschland trotz der gesunkenen Nachfrage wieder stabilisieren. 

Rund 7.300 Unternehmen, Innovationsprojekte und technologieorientierte Existenzgründungen haben sich seit 2001 in Brandenburg niedergelassen.

Denn auch wenn es in Zukunft vielleicht in vielen Firmen einen Mix sowohl aus Homeoffice-Zeiten als auch Büropräsenz geben wird, heißt das nicht, dass sich der Flächenbedarf zwangsläufig reduziert. Statt Flächen abzumieten, schreibt das Handelsblatt, sollen sie in manchen Firmen zum Beispiel zu Orten für kreatives Arbeiten neu gestaltet werden. Auch die neuen Abstandsregeln tragen zu einem Flächenmehrbedarf bei.

Das zeigt sich auch auf der Anbieterseite: Die PROJECT Immobilien Gewerbe AG zum Beispiel wirbt in ihren Exposés für das in Neukölln entstehende Bürogebäude SIL/BER workspace und das in Schönefeld in unmittelbarer Flughafennähe stehende Großprojekt B3.OFFICES, indem sie auf die sich verändernden Nutzungsanforderungen direkt anspricht. Neue Abstandsregeln, individuelle Gestaltung: Bei Bedarf ließen sich die Grundrisse in persönlicher Abstimmung zu den individuellen Bedürfnissen neuer Mieter flexibel anpassen. 

Nachfrageboom der vergangenen Jahre vorerst vorüber

Es gibt also gute Gründe, wieder optimistisch in die Zukunft des Büroimmobilienmarktes zu blicken. Aber dessen ungeachtet, dass der Markt für Büroflächen sich gerade in Windeseile erholt: der Nachfrageboom, der ihn die vergangenen Jahre über bestimmte, ist vorerst vorüber. 

So zeigen die Prognosen der Analysten, dass die Zahl der Angestellten 2021 in den 20 Indexstädten zwar um etwa 290.000 Mitarbeiter oder 1,2 Prozent zunehmen wird. Damit wird ihre Zahl aber immer noch etwa ein Prozent niedriger liegen als im Vor-Corona-Jahr 2019. Gleichzeitig wird der Büroflächenbestand weiter wachsen, um voraussichtlich 1,3 Prozent – und damit etwas stärker als die prognostizierten Beschäftigtenzahlen. 

Der Berliner Südosten und die daran angrenzenden Brandenburger Gemeinden rund um den neuen Flughafen Berlin-Brandenburg müssen sich darüber wahrscheinlich keine größeren Sorgen machen: Gerade hier erwarten Experten für die kommenden Jahre besonders starke Nachfragezuwächse. 

Gründe dafür liefert sowohl der neue Flughafen selbst als auch die Ansiedlung Teslas in Grünheide. Außerdem verbergen sich in Brandenburg zahlreiche Hidden Champions: Rund 7.300 Unternehmen, Innovationsprojekte und technologieorientierte Existenzgründungen haben sich seit 2001 in Brandenburg niedergelassen. Sie alle bestärken den Immobilien-Boom, der in der Region bereits in den vergangenen Jahren vorherrschte.

Informieren Sie sich über die Entwicklung der BER-Region anhand unserer Standortanalyse.

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